Wyceny nieruchomości

Wydaje się, że prędzej czy później każdy będzie zmuszony stanąć przed koniecznością sporządzenia wyceny swojej nieruchomości, a ma to miejsce najczęściej w sytuacji, kiedy rozpoczęty został proces ubiegania się o kredyt w banku. Głównymi beneficjentami biur rzeczoznawców majątkowych są zazwyczaj – poza osobami fizycznymi – wspomniane już banki, urzędy, sądy, firmy i przedsiębiorstwa oraz wszystkie pozostałe podmioty, które stanowią odbiorców wycen. Wyceny nieruchomości sporządzane są w konkretnym celu, który jest uwzględniony w operacie szacunkowym. On sam stanowi dokument, który jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego na temat konkretnego obiektu. Konieczność sporządzenia wyceny nieruchomości wynika nie tylko ze ścisłych przepisów prawa, ale konieczności podejmowania decyzji w stosunku do dalszego schematu działania względem posiadanego majątku. Najczęściej stosowanymi celami, wobec których wykonywane jest szacowanie wartości to:

  • kupno lub sprzedaż nieruchomości,

  • konieczność zabezpieczenia kredytu bankowego,

  • przekształcanie prawa do lokalu ze spółdzielczego we własnościowe,

  • wycena na potrzeby biur rachunkowych

  • aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,

  • chęć inwestowania w nieruchomość,

  • podział majątku,

  • obliczenia wysokości podatku od darowizny lub spadku,

  • ubezpieczenie majątkowe,

  • wycena szkód w przypadku konkretnego obiektu oraz

  • egzekucja z nieruchomości.

Wszystkie tego typu elementy są oczywiście tylko przykładowymi celami, dla których sporządzane są wyceny nieruchomości. Cel dotyczy podstawowego pytania o to, po co właściwie i z jakiego powodu oczekuje się określenia wartości mienia. Może to być chociażby transakcja kupna-sprzedaży, tworzenie spółki lub fuzja dwóch lub więcej podmiotów gospodarczych w jedno przedsiębiorstwo, chęć wzięcia kredytu, pożyczki lub leasingu, ogłoszenia upadłości firmy czy też sporządzenie analizy inwestycyjnej. Ze względu na to, że każde zlecenie jest wyjątkowe i musi być potraktowane indywidualnie, biura rzeczoznawców majątkowych podejmują się także zleceń specjalnych. Tego typu elementy zawsze są wykonywane przez specjalistów, którzy posiadają wszelkie uprawnienia przysługujące im z tytułu wykonywanego zawodu. Ze względu na to, że rzeczoznawcy posługują się pieczęcią państwową, wszystkie dokumenty i opinie, które są przez nich sygnowane, posiadają wartość urzędową i moc prawną.

Wyceny nieruchomości polegają na wytypowaniu wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej. Status wartości rynkowej przysługuje nieruchomościom, które są lub mogą być przedmiotami obrotu, wartość odtworzeniowa z kolei dotyczy nieruchomości, które ze względu na swoje przeznaczenie nie są i nie mają możliwości stać się przedmiotem obrotu rynkowego. Ostatnia wartość będzie wyznaczana dopiero w momencie ustanowienia tzw. podatku katastralnego, którego wysokość jest uzależniona bezpośrednio od wartości mienia. Szacowanie wartości powinno być poprzedzone szczegółową i dokładną analizą rynku, która umożliwia zgromadzenie podstawowych informacji na temat popytu i podaży, preferencji klientów, stawek czynszów, zakresu uzyskiwanych cen oraz warunków, na podstawie których zawierane są poszczególne transakcje. W celu ustalenia ceny nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi stosują zwykle podejście porównawcze lub dochodowe. To pierwsze jest uzależnione od znajomości cen transakcyjnych, które zostały osiągnięte podczas sprzedaży mienia podobnego do wycenianego oraz od konkretnych cech obiektu, wpływających na atrakcyjność lub brak atrakcyjności w stosunku do potencjalnych nabywców. Ze względu na to, że wycena domów wykonuje się zazwyczaj za pomocą podejścia porównawczego, rzeczoznawca nieruchomości wykorzystuje jedną z trzech metod szacowania wartości: porównywania parami, korygowania ceny średniej oraz analizy statystycznej rynku.

Wybór metody oraz techniki jest uzależniony bezpośrednio od samego rzeczoznawcy, który w swoim podejściu nie tylko dokładnie sprawdza jaki jest cel wyceny, lokalizacja nieruchomości czy funkcja, która została jej wyznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale i jakie ceny były uzyskiwane z transakcji, w których udział brały nieruchomości o podobnych parametrach. Opinia rzeczoznawcy zostaje uwzględniona w operacie szacunkowym, który zawiera takie dane, jak chociażby zakres wyceny, cel realizowania zlecenia, źródła danych dotyczących nieruchomości, opis stanu technicznego, określenie jej przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzasadnienie wyboru podejścia, metody oraz techniki ustalania wartości, krótką charakterystykę rynku nieruchomości względem sporządzanego szacowania, ocena końcowa rzeczoznawcy, jego opinia oraz zaprezentowanie schematu obliczeń ceny nieruchomości.

Każdy operat szacunkowy musi być uzupełniony kompletem dokumentów, które były wykorzystywane podczas jego tworzenia, dlatego też w załącznikach pojawia się chociażby dokumentacja fotograficzna, aktualny odpis z księgi wieczystej, zarys mapy ewidencyjnej czy wypis z rejestru gruntów. Pieczęć, którą zostaje opatrzony operat szacunkowy, jest identyczna dla wszystkich wykonujących zawód rzeczoznawców majątkowych i uwzględnia ona imię i nazwisko, adres oraz numer uprawnień zawodowych. Każdy tego typu dokument ma moc prawną przez dwanaście miesięcy od daty jego sporządzenia, po upływie tego czasu operat musi być zaktualizowany przez rzeczoznawcę. Uprawnienia tego typu osoby dotyczą nie tylko wyceny nieruchomości, ale i wyceny maszyn i urządzeń. W takiej sytuacji najczęściej dokonuje się oszacowania stopnia zużycia oraz ubytków wartości, biorąc pod uwagę między innymi analizę wieku oraz okresu życia, a zwłaszcza do ustalenia efektywnego wieku użytkowania oraz czasu, podczas którego urządzenie może być jeszcze stosowane. Niezwykle istotne jest określenie marki, modelu i typu urządzenia, roku produkcji oraz wszelkich pozostałych danych, które umożliwiają dokładną identyfikację sprzętu.

Partner

wechta

Kontakt