Wycena mieszkań

Nierzadko okazuje się, że profesjonalna analiza jest niezbędna, kiedy konieczne staje się ustalenie wysokości raty kredytu, kwestii związanych z podatkami – na przykład wyliczanymi od darowizny lub spadku. Obiektywne wyceny mieszkań są niezbędne także bankom, kiedy pojawia się konieczność zabezpieczenia długu na konkretnej nieruchomości i wszelkich kredytów hipotecznych. Zwykle podstawowym powodem, dla którego podejmuje się decyzję o zleceniu wyceny mienia jest jeden z wielu celów, które wynikają nie tylko bezpośrednio z przepisów prawa, ale i chęci podjęcia stosownych kroków decyzyjnych względem konkretnej nieruchomości.

Wszystkie wyceny, w tym także wyceny mieszkań, muszą być sporządzane przede wszystkim bez szkody dla interesów Skarbu Państwa i poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego, dlatego też rzeczoznawca majątkowy wydający konkretną opinię, musi działać w sposób zgodny z wytycznymi kodeksu etyki zawodowej oraz z zachowaniem obiektywizmu. Najbardziej podstawowymi celami, dla których sporządza się ekspertyzy z zakresu szacowania wartości mienia, to obliczanie ceny kupna lub sprzedaży danego obiektu, określanie ceny wywoławczej podczas sprzedaży nieruchomości, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, ustalenie wysokości ubezpieczenia oraz wielkości zabezpieczenia kredytu, obliczanie opłaty planistycznej czy też odszkodowania za wywłaszczenie lub szkody.

Są to oczywiście tylko i wyłącznie najpopularniejsze hasła, a cała lista jest wyjątkowo skromna w stosunku do wielości i różnorodności zleceń, które pojawiają się w trakcie szacowania wartości mienia. Często jednak podejmuje się decyzje dotyczące wyceny mieszkań, zwłaszcza wtedy, kiedy podejmuje się decyzję o sprzedaży lub wymianie mieszkania. Aby podstawowa kwestia, dotycząca tego za jaką kwotę powinno się dany lokal odstąpić, mogła być sprawnie rozwiązana, dokładna wycena, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego znającego doskonale branżę nieruchomości, wydaje się być najważniejszą z kwestii. Jego obecność jest niezwykle ważna także wtedy, kiedy pojawia się konflikt względem ustalenia wysokości podatku, który musi być spłacony w przypadku nieruchomości odziedziczonej w spadku. W przypadku próby samodzielnego sporządzania wyceny nieruchomości, pojawia się problem ustanowienia granicy obiektywności. Ze względu na to, że w przypadku właścicieli pojawia się problem emocjonalnego przywiązania do własnego lokalu, subiektywizm utrudnia właściwą ocenę sytuacji i możliwości rynkowych posiadanego majątku. Z tego też powodu ocena rzeczoznawcy może okazać się niezwykle pomocna w sprawnej sprzedaży mienia. Jego opinia jest także jedyną, która uwzględniana i respektowana jest przez sądy, banki czy pozostałe urzędy państwowe.

Oczywiście możliwe jest przybliżone ustalenie ceny, jaka może być oferowana podczas przygotowywania lokalu na sprzedaż, za pośrednictwem chociażby stron internetowych, które gromadzą oferty sprzedawców i kupujących. Za pośrednictwem rozbudowanych wyszukiwarek istnieje możliwość odnalezienie mieszkania, które byłoby najbardziej zbliżone do wycenianego. Współcześnie coraz częściej możliwe jest przeglądanie szczegółowych opisów lub wybierania precyzyjnych parametrów, takich jak metraż, rozmieszczenie pokoi czy rodzaj instalacji, ciągle jednak tego typu działania obarczone są ryzykiem błędu. Ze względu na wspomniany już wcześniej, subiektywizm osób wystawiających swoje ogłoszenia, istnieje duże prawdopodobieństwo, że stan techniczny lokalu oraz stopień jego eksploatacji będzie różnił się znacznie od stanu faktycznego. Należy wziąć także pod uwagę fakt, że ceny, które są podawane w tego typu ofertach są zwykle cenami wywoławczymi, które mogą podlegać procesowi targowania.

Najczęściej także ceny są zawyżane tak, aby możliwe było osiągnięcie zadowalającego efektu końcowego zarówno w przypadku sprzedającego, jak i kupującego, liczącego na spore upusty. Wyceny mieszkań, podobnie zresztą jak wycena domów czy innych nieruchomości, podlegają pewnym schematom działań i ustalane są zgodnie z celami, dla których szacowanie zostało zlecone. Nie każdy bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że istnieje wiele wytycznych, które mają niebagatelne znaczenie dla wysokości ceny za lokal oraz czynników, których brak może wręcz uniemożliwić przeprowadzenie korzystnej transakcji. Istnieją czynniki, które mają wpływ na wzrost wartości mieszkania i nie zawsze muszą być one zależne bezpośrednio od właściciela. Oczywiście możliwe jest wymienianie lub uszczelnianie okien czy wymiana systemu grzewczego, poddanie lokalu gruntownemu remontowi oraz zadbanie o estetykę, na przykład balkonu czy tarasu, ale niektóre elementy wpływają na wartość mieszkania i zwykle zależą od inwestycji zewnętrznych. Mowa tu przede wszystkim o wszczęciu procesu rewitalizacji okolicy, zwiększenie stopnia komunikacyjności za pośrednictwem dodatkowych linii autobusowych, tramwajowych czy metra oraz rozbudowania czy wręcz stworzenia od podstaw punktów usługowych oraz instytucji, takich jak szkoły czy przedszkola.

Atrakcyjność mieszkania wzrasta także wraz ze spełnieniem podstawowych wymogów, które zwykle są stałe w stosunku do stopnia atrakcyjności względem odbiorców. Oczywiście podstawowym kryterium jest tutaj sama lokalizacja, która jest czynnikiem decydującym. Im bliżej centrum miasta ulokowane jest mieszkanie, tym jego wartość automatycznie staje się większa. Podobnie jest zresztą z siecią komunikacyjną. Jeżeli bowiem dany lokal nie znajduje się bezpośrednio w centrum, istotne staje się to, czy istnieje możliwość sprawnego przemieszczania się po przestrzeni miasta za pośrednictwem linii autobusowych czy tramwajowych. Mieszkanie bardziej przyciąga też uwagę, kiedy jest stosunkowo nowe i przynależy do tzw. nowego budownictwa. Technologia budownictwa jest tak samo ważna, jak koszty utrzymania, ponieważ wysokie czynsze lub zawyżone ceny eksploatacyjne, przekładają się na mniejsze zainteresowanie kupujących. Spory wpływ ma także wygląd i jakość zabudowań znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, podobnie zresztą, jak bezpieczeństwo okolicy.

Partner

wechta

Kontakt