Wyceny domów

Wzrost wartości domu może być uzależniony nie tylko od wyglądu zewnętrznego czy technicznego stanu wewnętrznego nieruchomości, ale także od takich elementów, jak chociażby preferencje własne kupujących, obowiązujące trendy oraz zwiększanie wartości bezpośredniej okolicy. Ze względu na to, że od kilku lat obserwuje się znaczny wzrost zainteresowania kupnem mieszkań i domów, ich wyceny, a w szczególności wyceny domów, stały się niezwykle istotne w sytuacji zawierania umów kupna-sprzedaży. Oczywiście niekoniecznie może się okazać, że inwestowanie w ten typ nieruchomości okaże się zyskowne, biorąc pod uwagę fakt, iż dostęp do kredytów stał się bardziej ograniczony, a podaż mieszkań i domów na rynku jest całkiem wysoka. Z tego też powodu sprzedawcy są w pewnym sensie zmuszeni do zdecydowanego obniżenia swoich finansowych oczekiwań.

Nie oznacza to jednak, że zainteresowanie kupnem domów drastycznie spadła. Podczas wyceny domów brane są pod uwagę różnego typu czynniki mające bezpośredni wpływ na zwiększenie ich atrakcyjności. Część z nich zależy wprost od właściciela, część jednak zależna jest od zewnętrznych planów inwestycyjnych. Od głównego zarządcy zależy oczywiście to, w jakim stanie będzie znajdował się dom na zewnątrz i wewnątrz. Wzrost wartości pojawi się w chwili dokonania gruntownego remontu pomieszczeń, zewnętrznej fasady i wymiany dachu, ale i uszczelnienia okien czy nawet wymiany całego systemu grzewczego. Równie istotne jest także zwiększanie walorów estetycznych bezpośrednio wokół domu, jak ma to miejsce w przypadku wypielęgnowanego ogrodu czy montowania oczek wodnych.

Coraz częściej jednak przeważającymi czynnikami są plany inwestycyjne, takie jak chociażby rozpoczęcie procesu rewitalizacji okolicy, rozbudowa sieci komunikacyjnej ułatwiającej dojazd do miasta lub bezpośrednio do jego centrum oraz stworzenie punktów usługowych oraz instytucji, takich jak przedszkola czy szkoły. Także bezpieczeństwo okolicy oraz bezpośrednia obecność terenów zielonych może – w zależności od oczekiwań - przyciągać lub odpychać potencjalnych nabywców. Im bardziej wartościowa okolica, tym oczywiście wycena mieszkań tam się znajdujących będzie wyższa.

Przykładem mogą być chociażby domy, które znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie pętli tramwajowych oraz punktów takich jak parki, centra handlowe oraz obecność miejsc związanych bezpośrednio z rozrywką. Jeżeli oczywiście nie generują nadmiernego hałasu, stają się automatycznie najbardziej pożądanymi nieruchomościami w okolicy. Wszelkiego rodzaju wyceny, takie jak właśnie wyceny domów, sporządzane są przez rzeczoznawców majątkowych w postaci operatów szacunkowych. Istnieją cztery podstawowe sposoby, za pomocą których dokonuje się wyceny nieruchomości. Jest to przede wszystkim:

 

  • podejście porównawcze

  • podejście dochodowe

  • podejście kosztowe

  • podejście mieszane.

 

Ze względu na to, że podstawową metodą jest podejście porównawcze, zwykle to ono jest stosowane w procesie szacowania wartości. Rzeczoznawcy majątkowi wykorzystują je niemal w 90% wszystkich przypadków sporządzania wycen. Polega ono na ustaleniu wartości konkretnego domu, biorąc pod uwagę ceny, które zostały osiągnięte w transakcjach z udziałem domów o podobnych parametrach fizycznych oraz podobieństwach zewnętrznego otoczenia. Ze względu jednak na to, że branża nieruchomości ulega nieustannym przemianom, konieczne staje się bieżące aktualizowanie wszelkich danych oraz monitorowanie trendów oraz wszelkich zmian zachodzących w przestrzeni rynkowej. Podczas wyceny domów zwraca się zatem uwagę na porównanie cech fizycznych, takich jak chociażby zbliżona powierzchnia budynku, stanu prawnego oraz jego przeznaczenia, a także cech użytkowych.

Rzeczoznawca może porównywać parami, czyli oceniać konkretną nieruchomość w zestawieniu jej z co najmniej trzema nieruchomościami posiadającymi podobne ceny i cechy, porównywać za pomocą metody korygowania cen średnich, gdzie tworzy się zbiór przynajmniej kilkunastu obiektów, które posiadają reprezentatywne cechy wyznaczone im przez rzeczoznawcę lub za pomocą trzeciej metody – analizy statystycznej rynku, gdzie nieruchomość wycenia się za pośrednictwem analiz statystycznych. Podczas wyceny domów bierze się pod uwagę podstawowe czynniki mające bezpośredni wpływ na kształt ich wartości. Tak jak w przypadku mieszkań, niezwykle istotna jest lokalizacja nieruchomości, na którą składa się obecność dużego miasta, dostęp do punktów usługowych, umiejętnie stworzona sieć komunikacyjna, obecność terenów zielonych oraz bezpieczeństwo okolicy. Wszystkie tego typu aspekty mają niebagatelne znaczenie w stawaniu się nieruchomością atrakcyjną dla nabywców.

W przypadku tworzenia wyceny nieruchomości brane są pod uwagę takie elementy, jak właśnie rodzaj i położenie obiektu, jego przeznaczenie oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan jego zagospodarowania. W sytuacji, kiedy dom został wybudowany stosunkowo niedawno, a wszystkie jego elementy składowe takie jak dachówka, okna, elewacja oraz podwórko i ogród stworzone są ściśle według ustaleń najnowszych technologii budownictwa, jego wartość automatycznie wzrasta. Oczywiście nie mniej ważne są takie wytyczne, jak koszty eksploatacyjne, obecność mediów, niskie natężenie hałasu, obecność balkonu czy tarasu oraz spokojne sąsiedztwo.

Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, że operat szacunkowy, który jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego na temat wycenianej nieruchomości, bierze pod uwagę także takie detale, jak układ poszczególnych pomieszczeń, ilość pięter czy usytuowanie okien. Dla klientów niezwykle ważne jest bowiem to, czy okna w sypialni wychodzą na wschód, a okna z pokoju dziennego na zachód. Jeżeli okna nie spełniają tego typu kryteriów, albo umieszczone są od strony północnej, automatycznie wpływają na obniżenie wartości całego domu. Przed przystąpieniem więc do wystawienia swojej nieruchomości na sprzedaż, warto dokładnie się jej przyjrzeć i przygotować do tego typu transakcji, ewentualnie zaczerpnąć porady u specjalistów zajmujących się pośrednictwem, takich jak chociażby doświadczone biura pośrednictwa nieruchomości.

 

Partner

wechta

Kontakt