Rzeczoznawca nieruchomości

Podstawowym pytaniem, które pojawia się w konieczności zdefiniowania sobie potrzeby sporządzania wyceny nieruchomości, jest pytanie o to, jaki właściwie jest cel wykonywania tego typu działania. O tym jak i kiedy powinno się podjąć szacowania wartości, decydują zazwyczaj takie elementy, jak konieczność wzięcia kredytu w banku, wszelkiego typu transakcje kupna-sprzedaży, chęć ogłoszenia upadłości przedsiębiorstwa czy dokonania fuzji dwóch lub więcej firm w jedną spójną całość. Osobą, która jest odpowiedzialna za sporządzanie tego typu wycen, jest rzeczoznawca nieruchomości, który wykonuje zawód regulowany ustawowo i którego tytuł podlega prawnej ochronie.

Możliwość funkcjonowania jako rzeczoznawca, rozpoczyna się wraz z pojawieniem się w centralnym rejestrze rzeczoznawców wpisu uwzględniającego imię, nazwisko oraz numer konkretnego rzeczoznawcy. Rejestr prowadzony jest przez odpowiednie ministerstwo do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, a cały proces musi być poprzedzony zdobyciem przez kandydata wyższego wykształcenia w stopniu magistra, ukończeniem studiów podyplomowych oraz odbyciu co najmniej rocznej praktyki zawodowej we właściwej jednostce zajmującej się ściśle tematyką wycen nieruchomości.

Po zdanym egzaminie państwowym, rzeczoznawca nieruchomości uzyskuje prawo do określania nie tylko wartości nieruchomości, ale i gruntów, maszyn i urządzeń powiązanych z nieruchomością, sporządzania opinii i ekspertyz budowlanych oraz konstruowania operatów szacunkowych. Doradztwo z zakresu opiniodawstwa może dotyczyć takich obszarów tematycznych, jak chociażby podstawowe zagadnienia z zakresu rynku nieruchomości, opłacalność inwestowania w konkretne obiekty, oznaczanie odrębności lokali czy określanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nieruchomości posługuje się imienną pieczęcią państwową, dlatego też nie ma on możliwości funkcjonowania w sposób legalny bez posiadania stosownych uprawnień. Działanie tego typu może pociągać za sobą karne konsekwencje począwszy od kary grzywny a na ograniczeniu wolności kończąc. Ze względu na to, że prawo do wykonywania zawodu uzyskuje się wraz z momentem dokonania wpisu nazwiska do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, wszystkie informacje, które dotyczą poszczególnych osób oraz ich uprawnień znajdują się w Ministerstwie Infrastruktury.

Każda z wycen, którą sporządza rzeczoznawca nieruchomości, musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawnymi oraz wytycznymi etyki zawodowej. Każda osoba zajmująca się zawodowo szacowaniem wartości, musi bowiem działać bez szkody dla klienta i państwa, gromadzić wszelkie dane w sposób uczciwy i skrupulatny, a w trakcie wydawania pisemnych opinii kierować się pełnym obiektywizmem bez ulegania sugestiom którejkolwiek ze stron. W sytuacji konfliktowej, spowodowanej naciskami godzącymi w niezależność decyzji, rzeczoznawca ma prawo odmówienia sporządzenia wyceny.

Zajmuje się on nie tylko wydawaniem opinii co do potencjalnych cen nieruchomości, ale także określania wartości maszyn i urządzeń, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z konkretną nieruchomością, a także takich elementów, jak tereny zielone, grunty rolne, działki budowlane czy tereny do przekształcenia. W kompetencjach rzeczoznawcy leży także doradztwo w zakresie analizy rynku, sugerowania opłacalności inwestycji oraz określanie wartości potencjalnych szkód, a także wszelkich kosztów, które zostały poniesione z tytułu inwestycji w dane mienie. Ma także prawo do ustalania innych praw do majątku, takich jak chociażby praw rzeczowych czy zobowiązaniowych oraz sporządzania ekspertyz i opracowań z zakresu np. skutków finansowych, które mogą pociągać za sobą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Ze względu na to, że rzeczoznawca nieruchomości działa na korzyść swojego kraju, ma on także obowiązek stawiania się w sądzie w roli biegłego oraz ścisłego przestrzegania poufności danych, które są mu udostępniane. Przed przystąpieniem do pracy, każdy z nich zazwyczaj rozpoczyna od przejrzenia raportów dotyczących branży oraz dokonuje sprawnej analizy rynku, która jest niezwykle pomocna w stosunku do ustalania wartości konkretnej nieruchomości.

Wizja lokalna jest także konieczna, aby możliwe było wytypowanie podstawowych zmiennych, które mają znaczenie w kontekście ustanawiania stopnia atrakcyjności danego majątku względem potencjalnych klientów. Na bieżąco należy także weryfikować dane źródłowe oraz wartości, które pojawiają się w dokumentach dostarczanych przez zleceniodawców, ze względu na to, że rynek nieruchomości ulega nieustannym przemianom, a relacje podaży i popytu ulegają ciągłym przekształceniom. Z tego też powodu monitorowanie aktualności informacji i ofert pozwala zwiększyć prawdopodobieństwo trafnego oszacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nieruchomości zmuszony jest do zachowania maksymalnej bezstronności i nie ulegania sugestiom z zewnątrz, dlatego też on sam wybiera, za pośrednictwem którego z czterech podejść, zdecyduje się przeprowadzać proces szacowania. Metody sporządzania wyceny to:

 

  • metoda porównawcza,

  • metoda dochodowa,

  • metoda kosztowa,

  • metoda mieszana.

 

Najczęściej stosowane są podejścia porównawcze oraz dochodowe, ze względu na możliwość łatwiejszego gromadzenia informacji nie tylko na temat danej nieruchomości, ale także pozostałych transakcji, które zostały przeprowadzone z udziałem obiektów o parametrach najbardziej zbliżonych do wycenianego mienia. Metoda porównawcza oparta jest zatem na podobnych transakcjach wolnorynkowych, które mogły być dokonywane w podobnej okolicy lub środowisku zewnętrznym.

W sytuacji, kiedy informacje są zgromadzone w sposób niedokładny lub nieuwzględniający cech charakterystycznych, szacowanie obarczone jest dużym błędem. Zazwyczaj jest to uzależnione od zachowywania podstawowych kryteriów obiektywności, które przede wszystkim uwzględniają brak bezpośrednich relacji osobistych pomiędzy sprzedawcą a kupującym, a także cenę transakcyjną nie podlegającą wpływom, które byłby inne od tych, dyktowanych przez sam rynek nieruchomości. Raport i analiza rynku w takim przypadku nie dają nam odpowiedniej odpowiedzi.

Partner

wechta

Kontakt