Rynek nieruchomości. Analiza

Gromadzenie informacji dotyczących podstawowych danych na temat konkretnej nieruchomości czy działki budowlanej ma niebagatelne znaczenie w przypadku szacowania wartości mienia.

Szereg czynników, które decydują o tym czy dany majątek jest wystarczająco atrakcyjny dla potencjalnych nabywców, jest możliwy do określenia za pośrednictwem precyzyjnej wizji lokalnej oraz tego, co ma do zaoferowania poprzez rynek nieruchomości analiza. Podobnie, jak odbywa się to niemal w każdym przypadku wyceniania obiektów i gruntów, zwraca się szczególną uwagę na takie elementy, jak chociażby bliskość i łatwy dojazd do miasta, czy – w przypadku zlokalizowania obiektu w przestrzeni wysoko zurbanizowanej – sprawny dojazd do ścisłego jego centrum, atrakcyjność podłoża czy jego klasa w przypadku gruntów pod zabudowę, czy takie elementy, jak chociażby rozmieszczenie okien. Wszystkie one stają się wyznacznikami decydującymi o wzroście lub spadku wartości. Tego typu informacje sprawiają, że badanie rynku jest skuteczniejsze i umożliwia przewidywanie panujących obecnie i w przyszłości trendów branżowych oraz ewentualnych preferencji poszczególnych klientów.

To, co ma do wyszczególnienia poprzez rynek nieruchomości analiza, jest ściśle powiązane z zagadnieniem samej nieruchomości. Jej definiowanie sprowadzane jest najczęściej do określenia jej jako części powierzchni gruntu, z którą nierozerwalnie powiązane są takie zabudowania oraz maszyny i urządzenia, które nie tylko posiadają ściśle wytyczone granice, ale i prawnego właściciela. Nie zawsze bowiem dana nieruchomość posiada wartość samą w sobie. Czasami zdarza się, że o jej wysokiej wycenie decyduje to, jakiego typu działalność gospodarcza jest prowadzona w jej przestrzeni. Wszelkiego rodzaju profity, które dostarczane są za pośrednictwem takich czynników, przekładają się automatycznie na zwiększenie atrakcyjności danego mienia oraz wzmożone zainteresowanie potencjalnych nabywców. Realizowane funkcje, które decydują o wyższej wycenie obiektu, lokalu czy gruntu to przede wszystkim fakt, że generują one stały dochód, na przykład za pośrednictwem podatku lub dzierżawy, zezwalanie na zabezpieczanie nimi kredytów bankowych oraz stanowienie przez nie lokaty kapitału, które pozostają niezależne od stopy inflacji. Wszystko to sprawia, że sporządzanie badań rynku oraz przeglądania właściwych raportów, jest już niemal podstawą pracy biur rzeczoznawców majątkowych oraz firm zajmujących się na co dzień wyceną lokali.

Od tego, co ma do zaproponowania poprzez rynek nieruchomości raport i jego analiza zależy sposób podejścia rzeczoznawcy do wyszczególnienia etapów całego swojego postępowania. Wartość nieruchomości decyduje o cenie, która może być za nią zaoferowana na obecnie funkcjonującym rynku. Sam rynek jest rodzajem całościowej przestrzeni, która bierze pod uwagę wszelkiego rodzaju relacje handlowo-gospodarcze i jest metaforycznym polem spotkania potencjalnych sprzedawców z potencjalnymi kupcami w celu dokonania konkretnej transakcji.

W obiegu funkcjonuje przynajmniej kilkanaście podstawowych czynników, które można można wyznaczyć jako decydujące podczas określania danego obiektu czy gruntu jako wartościowo niskiego lub wysokiego. Przede wszystkim są to względy lokalizacyjne, co jest niezwykle istotne w przypadku domów czy mieszkań. Ich obecność w bliskiej okolicy miasta lub w jego ścisłym centrum sprawia, że ich cena automatycznie jest wyższa, a ich atrakcyjność wzrasta w oczach klientów. Pozostałymi kwestiami są także role, które są im przypisane w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w sprzęty i maszyny wysokiej jakości, dobry stan techniczny wycenianych zabudowań, funkcje użytecznościowe nieruchomości oraz bezpośrednie otoczenie typowanego obiektu.

Bardzo często wysoka wartość okolicznych zabudowań decyduje o tym, że szacowana cena danej nieruchomości jest wyższa, nawet bez względu na niski stan techniczny. Oczywiście doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi doskonale zdają sobie sprawę z tego, że o wartości decydują także obecnie panujące w branży trendy. Kształtująca się w danym momencie relacja pomiędzy podażą a popytem ma niebagatelne znaczenie dla całego procesu szacowania. Ze względu na to, że rynek nieruchomości podlega dynamicznym procesom przemian i nieustannie się zmienia, dane, które dostarczane są rzeczoznawcy majątkowemu w dniu zawarcia umowy, mogą być kilkanaście dni później zdezaktualizowane. Proces szacowania musi być zatem poprzedzony dokładną wizją lokalną, podczas której sporządzona zostanie precyzyjna dokumentacja fotograficzna, określony zostanie stopień eksploatacji nieruchomości i wyłonione zostaną wszystkie czynniki, które będą miały późniejszy wpływ na cenę obiektu, takie jak chociażby lokalizacja, poziom natężenia hałasu, otoczenie przestrzeni zielonych czy atrakcyjne sąsiedztwo.

Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie wybiera metodę i technikę określania wyceny, musi więc na bieżąco weryfikować aktualność oraz wiarygodność dokumentów, które spływają do niego ze strony zleceniodawców. Z tego też powodu proponowana przez rynek nieruchomości analiza staje się podstawą i właściwie pierwszym krokiem stawianym w trakcie realizacji całego zlecenia. Nieumiejętność trafnego przewidywania trendów, dokonywania wycen czy też nieznajomość podstawowych mechanizmów, którymi rządzi się rynek nieruchomości, może skutkować nie tylko trudnością ze sprzedażą konkretnego obiektu, ale i całkowicie przekreślić możliwość otrzymania kredytu hipotecznego czy sprawnego uregulowania podatku w stosunku do Skarbu Państwa.

Dlatego też wszyscy, którzy są bezpośrednio związani z branżą wiedzą doskonale, że niezwykle istotne jest bliższe przyjrzenie się wszelkim aspektom, które charakteryzują dane mienie. Od właściwej oceny sytuacji zależy także dobór metody wykorzystywanej przez rzeczoznawcę majątkowego w trakcie wykonywania zawodowych czynności. Istnieją cztery główne podejścia – porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane, z których jednak najczęściej i najchętniej stosowanym jest podejście porównawcze.

Partner

wechta

Kontakt